商业地产自持与散售之争：商业运营能力是核心

“龙湖在资产包里提供的产品，除实体物业产权之外，还有物业管理服务以及涵盖招商、运营、规划定位在内的商业运营服务。我们希望这些措施能打破商业物业投资的一些障碍。”魏健说。

事实上，对于商业地产投资的个体而言，由于专业知识有限，在购买行为发生时，往往便处于信息不对称状态的弱端。一位商业地产运营人士表示：“许多业外投资客对所购物业到底能带来多大收益，基本靠蒙。”

现实中便有许多案例，投资者购买了商铺之后，因为缺乏时间精力以及渠道资源，结果导致商铺长时间空置，或者以较低的价格租赁出去。更不用说不同的投资者之间相互竞争，较终导致商业布局混乱，商业经营陷入困境。

但在房价上涨的时代，这些问题都被掩盖下来。租金上的损失相对于物业升值的收益而言，根本不算什么。但在市场更为理性的今天，一个无法证明其有稳定租金收益的商业物业，不可能获得较高的价格估值。

“个体投资者缺乏的这些资源及信息，龙湖都有。通过‘金苹果’平台进行统一管理，将极大程度地减少个人投资者经营失败的风险。”上述龙湖地产相关负责人说。

而龙湖在通过部分资产散售的同时，自己也依然保持着“业主”身份。据了解，龙湖依旧会在所开发物业中保持相当规模的自持面积。

对于龙湖与个人投资者的关系，业内人士认为，可类比为投资同一支基金不同层级的投资者。“个体投资者可以帮助龙湖做大规模，做到单独做不可能达成的目标。而龙湖则可以帮助个体投资者补长短板，共同受益。”

“2013年将是龙湖商业地产快速扩张的元年，集团预计用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升至30%，并不断深化龙湖‘增持商业’的发展战略。”2月28日，在重庆举办的2013龙湖商业地产全球客户答谢会上，魏健如是阐述。

在龙湖的“金苹果”计划当中，所有价值链条较终都拴在了商业运营管理能力这一环节上，这显然将对龙湖的商业管理团队提出更大的挑战。