商业地产自持与散售之争：商业运营能力是核心

而更为纠结的是，在国内通过散售而实现迅速扩张的商业地产商不在少数，而选择自持物业的发展商却发展缓慢，眼睁睁看着优质资源和发展良机被竞争对手收入囊中。

“过去十年，龙湖在商业上一直潜心做一件事情--亲自学习并实践商业运营。”龙湖集团商业地产部总经理魏健称，尽管国内号称从事商业地产开发的企业不在少数，但真正组建起团队、亲自从事商业运营的发展商却少之又少。

在龙湖看来，商业运营才是商业地产的核心价值所在。商业运营的水平决定着商业设施内商家的营业收入，进而影响租金水平，而租金水平直接决定着商业物业的投资价值。

“在物业价值明确的前提下，自持或出售只是持有者另一层面的策略选择，本身已不会给物业整体商业运营带来干扰。”龙湖相关负责人表示，龙湖推出“金苹果”计划，是在租售选择与商业运营已建筑防火墙的前提下进行的。

只有成功运营的商业物业，才有其价值。

数据显示，2009年至2011年全年，龙湖地产的租金收入复合年增长率达42.5%，2012年上半年租金收入大幅增长34.8%至人民币2.27亿元。截至2012年6月底，龙湖已开业商场面积为近44万平方米，整体出租率为98.6%，并录得投资物业评估增值人民币6.7亿元。而截至2012年底，龙湖商业当年租金收入超过5亿元。

跨区域跨业态销售

深谙商业物业的核心价值所在，龙湖地产更懂得应该如何向市场兜售其产品。

按照龙湖公布的计划，在“金苹果”这一平台下，即对所售物业进行商业运营服务和物业管理的基础上，龙湖对销售端也进行了改造--将旗下不同区域、不同业态的资产打包销售，购买者可以自由选择龙湖现有销售型的商铺、写字楼及度假产品进行组合，而龙湖也将按照资产总值的大小，或是业态及投资特点向客户推荐既定的组合产品。

“龙湖突破了传统的销售物业概念，凭借自身比较强硬的开发、商业运营和物业服务实力，在向市场兜售一种类理财产品的资产包。”一位业内人士说。