销售目标激增四成 富力锁定2009及格线

算账高手李思廉为富力地产描摹出一幅美妙的未来图景。

　　3月19日，广州富力地产股份有限公司（富力地产，2777.HK）董事长李思廉接受本报记者专访时，引用大量数据详解了公司2009年总体攻略。

　　“富力地产在全国的38个项目，目前有市场价值200亿元左右的产品可供销售，预计今年能拿到销售许可证的还有170亿元左右的产品，总共有370亿元的产品可以在今年出售，按照销售60%的份额预计，就是220亿元左右的目标。”李思廉说。

　　这意味着，富力地产将2009年的销售及格线划定为220亿元，足足比2008年的合同销售额160亿元多了60亿元，激增达37%。

　　在全国楼市阴云密布的当下，李思廉的乐观像一道闪电，划破迷霭，照亮人心。

　　三个半月签单50亿元

　　李思廉对于富力地产给出的28页明显充满复苏迹象的主席报告做出了这样的解释，“今年以来，我觉得一线城市房价已经触底，市场已经有了很强的承受力，今年的开局比大家想像中要好一点。因此，我在公告发布前较后一周，修改了这份报告。”

　　而对于去年营业额153.6亿元，公司纯利比上年下降41%至31.53亿元的成绩单，他淡然评价“算是合格”。不过，他给记者算了笔账：“去除投资物业重估因素，我们的核心业务经营溢利为23亿元，较2007年的30亿元低23%。”

　　让李思廉充满信心的绝不是去年的数字，从今年年初至3月18日，富力地产的销售额已经超过了50亿元，完成全年任务超两成，并已经对房价做了小幅度上调。

　　面对着比2008年上调37%至220亿元的销售任务能否完成的质疑，李思廉再度算账：“我们去年抽走了60多亿元的现金流投入持有型商业地产，建了市值100多亿元的投资型物业，今年我们把这些人力财力调整过来，补上这60亿元的差。”

　　李思廉称220亿元只是富力地产2009年预计销售额的及格线。

　　商业地产：步伐放慢

　　而李思廉的上述表态，是否意味着富力地产将缩减被认作是公司“资金包袱”的持有型商业物业？

　　回答这个问题时，李思廉露出了灿烂的笑容：“我们这么多人非常不容易盖起来的楼，怎么能抛售？”

　　依照富力地产的说法，公司将“稍稍放慢”商业地产的步伐。然而事实上，李思廉透露，富力地产今年年内将交付的投资型物业只有两个：20万平方米左右的成都熊猫城（收购改造）和1个7万平方米的重庆商场。

　　李思廉表达了未来对持有型商业地产的期望：“我们未来将有20%左右的收入来自租金。”他认为，富力地产的投资型物业成为负担“只是错觉”，是因为大量的此类项目在2008年进入市场，而“2008年没有赢家”。但这些项目的回报已经开始显现。

　　负债率：控制在80%

　　从2008年半年报公布的139%到年报公布的123%，富力地产的资产负债率一直是一个被人们关注的焦点，当涉及到这个话题的时候，李思廉的表情顿时认真起来。

　　“没有想像中那么高，其中一个重要因素就是持有型物业不能体现真实的资产负债情况。”李思廉说，他认为这些资产对于银行抵押贷款，带动现金流是有好处的。

　　随后，李思廉第三次算账：“我们今年会控制总的支出不能超过160亿元，年销售收入220亿元减去这160亿元，就能减少负债60亿元。另外，利润保守地按增加30亿元来算，这样一来，年底把资产负债率控制在80%左右可以完成。”

　　下一步：拿地与发债

　　“我们选择拿地的城市排序是：北京、广州、天津、上海。”李思廉说。

　　这样看来，富力地产仍然会坚守大城市的战略。

　　李思廉给出了四个支撑富力地产依旧选择拿地的理由：靠前，中央和地方政府推出的新政非常有效；第二，根据销售时间，已经摸清了目前市场接受的产品价格；第三，北京、上海、广州等中心城市市区供应越来越少，需求很大；第四，从2007年和2008年富力地产年报中可以看出，银行贷款是增加的，对于能做好产品的企业，金融机构是扶持的。

　　除了贷款，从股市或债市融资，也是富力地产今年解决现金流的渠道。“我能透露的不多，只能说，我们已经向证监会递交了较后一份发债必要的材料，A股的申请也依然有效，但证监会不能同时处理一个公司的两项融资申请。申请企业债，是我们在知道A股机会不多的情况下做出的选择。”